TBK madde 344; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” düzenlemesine haizdir. Anılan yasal düzenleme uyarınca; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Madde metninden anlaşıldığı üzere; kiracı ve kiraya veren kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaksızın TBK 344 uyarınca kira bedelinin tespiti yoluna gidilebilir. Örneğin; 01 Mayıs 2015 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mayıs 2020 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mayıs 2020 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesinde artırımın etki anına ilişkin olarak “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. Eğer sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için (01.03.2017 - 01.03.2022) kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez. Beş yıldan sonra açılan kira bedelinin tespiti davalarında, hakim TBK m.344 hükümlerinde belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırım oranına hükmedebilir. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir.Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir.

Alacağa işleyecek faiz yönünden Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun E. 1994/2 K. 1995/2 T. 24.11.1995 kararında;”Kira tesbiti kararının kesinleşmesine kadar geçen döneme ait kira farkları adi alacağa dönüşmez. Tesbit kararı kesinleşmiş olmakla da kira farkı alacağı belirgin ve muaccel hale gelmiştir ve kiracı bu olguları bilmek durumundadır. Kira farkı alacağının kesinleşen mahkeme kararına dayanması ve niteliği itibariyle, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren (talep halinde) kira farkı alacağına faiz yürütülmelidir. Benimsenen bu istisnai hal aynı zamanda Medeni Kanunun 2. maddesinde öngörülen ve re'sen gözetilmesi gereken dürüstlük kuralının da bir sonucudur. II nolu bendde de açıklandığı gibi ihtar yapılmasının dürüstlük kuralına göre beklenemeyeceği hallerde de borçlunun ihtara gerek kalmadan temerrüde düşeceği, borcun ifa edileceği tarihi alacaklı değil, borçlu bilebilecek durumda ise, dürüstlük kuralının temerrüt için ihtarı gereksiz kılacağı doktrinin de baskın görüşüdür. Aksinin kabulü ise kötü niyetli kiracıya fırsat yaratırken, iyi niyetli kiralayanı kiracının insaf ve keyfine terk sonucunu hasıl edebilir. Esasen Medeni Kanunun 4. maddesi uyarınca hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmekle yükümlüdür.” gerekçesiyle mahkeme kararının kesinleşmesiyle faiz yürütüleceği sonucuna varılmıştır. 

Görüldüğü üzere kira bedelinin tespiti davaları titiz bir hazırlık gerektirmekte olup, konuyla ilgili hukuki yardım almak üzere ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.